전세사기 피해주택 매입 통합 공고, 전세사기 특별법 개정안 반영 주택공급

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매입대상주택

매입요건 : 아래 요건을 모두 충족하고, 경·공매가 개시된 주택

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매입제외주택

아래 사항에 해당되는 경우 매입대상에서 제외됩니다.

※ 단, 공사에 매입 요청을 하였으나, 피해주택이 매입대상에서 제외되는 경우 피해자에게 대체 공공임대주택 (전세임대 포함)을 지원하고, 최장 10년간 임대료 재정지원

① 경·공매 매각으로 소멸되지 않고, 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는 주택

• 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 토지소유자가 지상건물 철거를 위해 설정한 처분금지가처분, 소유권 원인무효를 다투는 소유권이전등기 말소 가처분 등
• 등기부등본상 말소기준권리 (근저당권, 가압류, 압류 등) 보다 먼저 설정된 지상권, 지역권, 순위 (청구권) 보전가등기, 가처분·환매등기 등

② 토지별도등기 표시된 주택 중 낙찰자에 인수되는 권리가 있거나, 대지권이 없는 주택 등

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매입대상지역 및 해당 지역본부

전세사기피해자 및 신탁사기피해자로 결정된 자가 공사에 주택매입을 요청하는 전 지역

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주택매입 사전협의 신청·접수

주택매입 사전협의 신청·접수방법은 현장방문, 등기우편 접수로 가능합니다. 지역 담당자와 사전 유선상담 후 신청절차를 진행하시기 바랍니다.

한국토지주택공사

1. 신청기간

2023.8.16 ~ 피해지원 종료 시 (토·일·공휴일 제외)

※ 전세사기피해자 결정 후 3년 내 신청 가능

2. 접수방법 : 현장접수 및 등기우편

① 사전협의 신청·접수 시 제출서류가 미비한 경우 반려될 수 있으니 해당 공고문 필독 및 지역 담당자와 사전 유선상담 후 신청절차를 진행하시기 바랍니다.

② 우편접수의 경우 등기우편만 가능하며, 신청기간 내 우편소인분만 접수 가능합니다. (일반우편 불가)

※ 지역별 전세피해지원센터 (HUG・지자체)에서도 사전협의 신청・접수 가능하며, 센터를 통해 접수 시 해당 신청서류는 공사 각 지역본부로 등기우편 송부될 예정 (센터 → LH)

③ 위 주택매입 담당팀은 전세사기 피해주택 매입 신청·접수만 상담 가능하며, 우선공급 및 긴급주거지원 관련 문의는 “매입대상지역“의 공급담당 연락처로 문의하시기 바랍니다.

④ 상담 및 방문 시 상담·접수시간 (10:00 ~ 17:00, 점심시간 12:00 ~ 13:00 제외)을 준수하여 주시기 바랍니다.

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전세사기 피해자 주택매입 신청 서류

해당 서류 (기본서류)는 매입신청일 기준 3개월 이내 발급분에 한하며, 필요 시 아래 구비서류 외 추가 서류를 요구할 수 있습니다. 제출 서류는 반환하지 않으며, 서류가 위·변조 등으로 허위임이 발견되는 때에는 매입 제외, 임대차계약 해지 (해제) 될 수 있습니다.

1. 매입 사전협의 신청 시 제출서류

2. 피해주택 매입요청 및 취소신청 시 제출서류

3. 대리인 신청 시 제출서류

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피해주택 매입절차 안내

1. 대항력이 없는 임차인 (후순위임차인)

※ 대항요건 (주택점유 및 전입신고) 발생일이 말소기준 권리 (근저당권 등) 보다 늦은 경우

① 주택매입 사전협의는 경·공매가 개시되고, 국토부 전세사기피해지원 위원회로부터 전세사기피해자로 통보받은 후 신청하실 수 있습니다.

※ 전세사기피해자등 결정통지서 (결정문)상 “전세사기피해자”로 표시된 자만 신청 가능

② 전세사기 피해임차인 (이하 “신청자”)이 주택매입 사전협의를 신청하면 LH (이하 “공사”)는 서류검증 및 실태조사를 거쳐 매입가능 여부를 통보하고, 신청자가 별도로 공사에 매입요청 (우선매수권 양도)하면 공사가 경·공매에 참여할 수 있습니다.

③ 현장 실태조사는 공사 직원이 해당 주택을 직접 방문하여 내부 상태 (불법 여부 및 하자 확인 등)를 조사하는 절차로, 신청자는 이를 위해 주택 내부 개방을 적극 협조해주셔야 합니다.

④ 서류검증 및 현장 실태조사 결과 공사 매입제외주택 기준에 해당할 경우 매입이 불가할 수 있으며, 매입가능 통보 이후라도 매입제외 요건 해당 사항이 확인될 경우 매입불가를 통지할 수 있습니다.

※ 법원 매각물건명세서 등을 통해 추후 매입제외 사항이 확인된 경우

⑤ 사전협의 결과는 신청자에게 개별 통지하며, 이 경우, 신청자는 매각 (입찰) 기일 7일 전까지 해당 주택의 매입신청 서류 (양식 4 ~ 8)를 공사에 별도 제출해야 우선매수권이 양도된 것으로 간주합니다.

※ 단, 사전협의 결과에 따라 위반건축물에 해당되어 양성화 조치가 필요한 경우 사전협의 결과 통보일로부터 2주 이내에 매입신청 서류를 제출해야 함

※ 우편 (등기)으로 신청할 경우 매각기일 7일 전 도착분까지 유효하며, 매각기일에 임박하거나, 이후에 접수 시 매입이 불가할 수 있음

⑥ 신청주택이 위반건축물로 판단되는 경우, 신청자의 주택 매입요청 서류 제출 후 관할 지자체에 위반건축물 양성화 심의를 신청하며, 지자체 양성회 심의 결과에 따라 후속 매입 절차를 진행합니다.

※ 지자체 심의 결과 위반사항에 대한 양성화가 불가한 경우 매입대상에서 제외

⑦ 경·공매에서 공사의 우선매수권 행사가격은 국토교통부의 「공공주택 사업자의 전세사기피해주택 매입 업무처리지침」에 따라 피해주택의 권리관계, 해당지역 평균 낙찰가율, 감정평가금액 등을 종합적으로
고려하여 결정됩니다.

⑧ 매입요청이 완료된 주택 중 매각기일이 빠른 주택부터 경·공매에 참여하며, 결과는 주택낙찰 (허가확정) 후 개별 안내하여 드립니다.

⑨ 공사가 우선매수권을 행사하여 주택을 낙찰받았으나 관리비가 미납된 경우, 신청자는 미납관리비 일체를 정해진 기한까지 완납해야 합니다.

※ 관리비 미납액이 있을 경우 추후 경매차익에서 공제될 수 있음

2. 대항력이 있는 임차인 (선순위임차인)

※ 대항요건 (주택점유 및 전입신고) 발생일이 말소기준 권리 (근저당권 등) 보다 빠른 경우

① 주택매입 사전협의는 경·공매가 개시되고, 국토부 전세사기피해지원 위원회로부터 전세사기피해자로 통보받은 후 신청하실 수 있습니다.

※ 전세사기피해자등 결정통지서 (결정문)상 “전세사기피해자”로 표시된 자만 신청 가능

② 「주택임대차보호법」에 따른 대항력이 있는 신청자의 경우 경매 배당금 등으로 변제되지 않는 임차보증금을 공사가 인수하지 않는 조건 (대항력 포기 조건)으로 매입이 가능합니다.

③ 현장 실태조사는 공사 직원이 해당 주택을 직접 방문하여 내부 상태 (불법 여부 및 하자 확인)를 조사하는 절차로, 신청자는 이를 위해 주택 내부 개방을 적극 협조해주셔야 합니다.

※ 세부사항은 <현장 실태조사 관련 안내사항> 참조

④ 서류검증 및 현장 실태조사 결과 공사 매입제외주택 기준에 해당할 경우 매입이 불가할 수 있으며, 매입가능 통보 이후라도 매입제외 요건 해당 사항이 확인될 경우 즉시 매입불가를 통지할 수 있습니다.

※ 법원 매각물건명세서 등을 통해 추후 매입제외 사항이 확인된 경우

⑤ 신청주택의 매입이 가능한 경우 특별법 시행령 제4조의2 제2항에 따라 감정평가기관을 선정·의뢰 후 감정결과를 안내하고 신청자가 매입조건에 동의하여 매입 요청하는 경우 경·공매에 참여합니다.

※ 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인 중 공사와 신청자가 각각 1개 법인을 선정

※ 신청자 배당금 등으로 변제되지 않는 임차보증금을 공사가 인수하지 않는 조건 등

⑥ 신청자가 매입조건에 동의하여 공사에 매입을 요청 시 매입가격은 아래 ①번 사례의 경우 ‘감정가’, ②번 사례의 경우 신청자가 희망하는 매각 회차의 ‘최저매각가격’을 기준으로 결정합니다.

※ 단, ①번 사례 적용 시 감정가가 변제받지 못한 피해자의 임차보증금보다 큰 경우 해당 임차보증금 기준으로 매입가격을 결정

⑦ 신청주택이 위반건축물로 판단되는 경우, 신청자의 주택 매입요청 서류 제출 후 관할 지자체에 위반건축물 양성화 심의를 신청하며, 지자체 양성회 심의 결과에 따라 후속 매입 절차를 진행합니다.

※ 지자체 심의 결과 위반사항에 대한 양성화가 불가한 경우 매입대상에서 제외

※ 위반건축물 양성화 절차는 06.1.⑥번 참조

⑧ 매입요청이 완료된 주택 중 매각기일이 빠른 주택부터 경·공매에 참여하며, 결과는 주택낙찰 (허가확정) 후 개별 안내하여 드립니다.

⑨ 공사가 신청주택을 낙찰받았으나 관리비가 미납된 경우, 신청자는 미납 관리비 일체를 정해진 기한까지 완납해야 합니다.

※ 관리비 미납액이 있을 경우 추후 경매차익에서 공제될 수 있음

3. 신탁사기피해자

① 전세사기피해자등 결정문의 ‘법 제2조제4호다목’으로 확인된 임차인 중 신청주택의 등기부등본상 신탁등기가 되어 있는 경우 주택매입 사전협의 신청이 가능합니다.

② 주택매입 사전협의를 신청하면 공사는 서류검증 및 실태조사를 거쳐 매입 가능 여부를 통보합니다.

※ 현장 실태조사 사항은 <현장 실태조사 관련 안내사항> 참조

※ 감정평가는 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인 중 공사와 신청자가 각각 1개 법인을 선정하여 의뢰

③ 신청주택이 위반건축물로 판단되는 경우, 신청자의 주택 매입요청 서류 제출 후 관할 지자체에 위반건축물 양성화 심의를 신청하며, 지자체 양성회 심의 결과에 따라 후속 매입 절차를 진행합니다.

※ 지자체 심의 결과 위반사항에 대한 양성화가 불가한 경우 매입대상에서 제외

※ 위반건축물 양성화 절차는 06.1.⑥번 참조

④ 신청주택에 대한 감정평가를 실시하고, 감정평가 결과에 따라 매입 가격을 결정 후 신청주택의 공매에 참여하거나 우선수익권자와 매매 협의를 진행합니다.

※ 감정평가는 감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인 중 공사와 신청자가 각각 1개 법인을 선정하여 의뢰

⑤ 매입가격은 국토교통부의 「공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입 업무처리지침」에 따라 피해주택의 권리관계, 해당지역 평균 낙찰가율, 감정평가금액 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

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선순위 및 후순위임차인 신청주택 매입 관련 공통 안내사항

① 신청자는 주택매입 사전협의 신청 이후 경·공매 매각기일이 지정된 경우 해당 내용을 공사에 즉시 통보해야 하며, 사전협의 신청 시 경·공매 매각기일이 임박한 경우에는 원활한 주택매입을 위해 반드시
피해주택 매각기일 변경 (매각 유예·정지) 신청을 하여야 합니다.

※ 매각기일 통보 또는 변경 (유예) 신청을 하지 않아 공사의 경·공매참여 결정 전 경·공매가 개시되거나 완료될 경우 공사는 해당 주택을 매입할 수 없음

※ 신청자는 사전협의 신청 전 법원에 우선매수 신고한 사실이 없어야 함 (단, 신청자의 우선매수 신고가 최종 철회된 경우 신청 가능)

② 주택매입 요청을 통해 공사에 피해주택 우선매수권을 양도한 경우, 신청자 본인은 경·공매 절차에서 우선매수권 행사가 불가합니다.

※ 공사는 경·공매 과정에서 직접 입찰에 참여하지 않으며, 제3자가 최고가 매수신고인으로 결정된 경우 해당가격에 우선매수권 행사여부만을 결정

※ 단, 선순위임차인의 경우 신청자의 배당 유무에 따라 ‘감정가’ 또는 ‘최저매각 가격’ 기준으로 경·공매 입찰에 참여

③ 공사는 다음의 경우 주택 매입절차 중단 (취소) 또는 우선매수권을 미행사 할 수 있습니다.

1. 신청자가 직접 경매에 참여하여 주택매입을 희망하는 경우

※ 매각 (입찰) 기일 3일 전 (영업일 기준)까지 매입요청 취소신청서 (양식 8) 제출 시, 우선매수권 양도 취소 가능

2. 경·공매 과정에서 제3자 최고가매수신고가격이 지나치게 높거나, 공사가 정한 적정 매입가격 기준을 초과하는 경우

3. 후순위임차인 신청주택의 경·공매 과정에서 해당 차수에 응찰자가 아무도 없어 유찰되는 경우

※ 경·공매 유찰 시 공사는 다음 차수 경·공매에 참여할 예정

4. 다가구주택 등 다수의 피해자가 있는 주택의 경·공매 과정에서 동일 피해 주택 내 다른 피해자가 우선매수권을 행사하는 경우

④ 공사가 아닌 제 3자 낙찰 후 매각대금 지급의무를 이행하지 않아 경·공매가 다시 진행될 경우, 관련 사항을 공사에 통보하고 재매입 요청 (양식 10)을 해야 합니다.

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경매차익 산정 및 지원

① 경매차익은 신청주택 낙찰 (매입) 후 시세를 반영한 감정가격과 낙찰 (매입)가격의 차액으로, 경매차익을 임대보증금으로 전환하여 공사와 임대차계약을 체결하거나, 공공임대주택 거주를 희망하지 않는 경우 신청자에게 지급합니다.

※ 경매차익을 지급받은 경우 전세사기피해자 자격의 공공임대주택 공급 불가

② 감정평가법인은 특별법 시행령 제4조의2 제2항에 따라 한국감정평 가사협회에서 추천한 평가법인 중 공사와 신청자가 각각 1개 법인을 선정합니다.

※ 다가구주택 등과 같이 구분 등기가 되지 않은 경우로 동일주택 내 2인 이상의 피해자가 있는 경우 우선매수권을 양도한 피해자 간 합의를 통해 선정

③ 감정평가가격은 공사가 신청주택 매입 후 소유권 이전일을 가격시점으로 하며, 선정된 2개의 감정평가법인에서 평가한 금액의 산술평균 금액 (천원 미만 절사)으로 결정합니다.

※ 위반건축물의 경우 양성화 결과와 관계없이 신청 당시 용도 및 현황 등에 따라 평가

④ 경매차익 등 특별법에 따른 지원 가능액은 피해 보증금 (임대인로부터 반환받지 못한 보증금)과 신청자의 경·공매 배당액의 차액을 기준으로 산정됩니다.

※ (예시) 피해 보증금 1억원, 매입 후 신청자 배당금 3천만원인 경우 경매차익 등 지원 가능액은 최대 7천만원임

⑤ 경매차익은 경·공매 종료 및 배당금 확정 후 산정하되, 특별법 시행령 제4조의2 제1항에 따라 공용부분 미납 공과금 및 관리비 등이 공제 될 수 있으며, 최종 경매차익 지원 금액은 개별 안내하여 드립니다.

⑥ 다가구주택 등 구분등기가 되지 않는 주택 내 2인 이상의 피해자가 있는 경우, 경매차익을 전체 피해자 (우선매수권 미양도 피해자 포함)의 피해 임차보증금 (배당금 감안) 비율에 따라 안분하여 지원해 드립니다.

※ 전세사기피해자 추가 결정을 감안하여 6개월 범위 내에서 경매차익 지원 유예

⑦ 선순위임차인 및 신탁사기 피해주택의 경우 매입 전 감정결과를 활용하여 경매차익 등을 산정합니다.

⑧ 신탁사기 피해주택의 공매차익은 경매차익 (감정가 – 낙찰가)과 동일한 기준으로 산정·지원 합니다.

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주택공급

① 공사가 신청자의 우선매수권을 양도받아 피해주택을 매입한 경우, 해당 주택을 공공임대주택으로 신청자에게 우선 공급합니다.

※ 단, 신청자가 희망하는 경우 전세임대주택도 지원 가능

② 신청자가 공공임대주택에 거주를 희망하는 경우 경매차익을 보증금으로 전환하고, 발생하는 월임대료는 경매차익에서 차감합니다.

※ 월임대료 차감 후 경매차익이 없는 경우 임대료 재정지원

③ 아래의 피해자에게는 인근 대체 공공임대주택 또는 전세임대주택을 우선 지원해 드리며, 특별법에 따라 최장 10년 동안 임대료 재정지원이 가능합니다.

※ 신청자가 민간임대주택을 물색하면, 공사가 해당주택 소유자와 전세계약을 체결하고 신청자에게 재임대

④ 신청자는 인근 공공임대주택 우선입주 등의 사유로 피해주택에서 퇴거하는 경우에도 경·공매 종결 전까지 피해주택에서의 대항요건을 계속 유지 (퇴거 전 임차권등기명령 신청 등)하여야 합니다.

⑤ 공사가 다가구주택 등 다수의 임차인이 있는 주택을 매입한 경우, 해당 주택 내 피해자 중 공사의 매입불가 통지를 받거나 피해주택에서 이미 퇴거한 피해자도 피해주택에 대한 우선공급 신규계약 체결이 가능합니다.

⑥ 매입한 지하층 (반지하)에 거주 중인 임차인의 경우 인근 공공임대주택의 지상층으로 우선공급을 지원해 드립니다.

※ 다가구주택 내 지하층 (반지하) 임차인을 포함하며, 해당 주택 지상층 공실 또는 인근 공공임대주택 우선공급 등 지원

⑦ 신청주택 소유권 이전 후에도 거주 중인 신청자의 경우 경매차익이 확정될 때까지 공사와 임시 사용계약을 체결하셔야 합니다.

※ 신청자의 법원 배당금 확정 이후 경매차익 결정 가능 (소유권 이전일부터 2 ~ 3개월)

※ (임시 사용계약 임대조건) 보증금 無, 임대료 시세 30% 수준

⑧ 주택 매입불가 통보를 받아, 인근 공공임대주택이나 전세임대 지원을 희망하는 경우 경・공매 매각기일 7일 전까지 사전협의 신청해야 합니다.

⑨ 신청자가 대체 공공임대주택에 우선 입주하거나 전세임대 지원 완료 후 피해주택을 직접 낙찰받은 사실이 확인될 경우 즉시 임대차계약 해제 (해지)되며, 해당 주택에서 퇴거해야 합니다.

⑩ 신청자가 대체 공공임대주택 (전세임대 포함)에 거주 중 피해자 결정이 취소 (철회)되는 경우 임대차계약이 해지됩니다.

※ 임대차계약이 해지된 경우 6개월 범위에서 임시거주 가능 (임대료 등 신청자 부담)

⑪ 공사는 기존주택 내 유체동산 (가전, 가구, 비품 등)에 대한 소유권이 없으므로, 추후 유체동산에 대해 전 소유자와 소유권 분쟁 및 사용료 분쟁 발생 시 임차인이 책임지며, 해당 품목에 대해서는 현 임차인 거주기간 동안 스스로 관리 (고장 시 수리 · 교환 · 폐기 등) 해야 합니다.

⑫ 장기수선충당금은 공사가 주택을 낙찰받아 신규 임대차계약을 체결한 이후 임차인이 납부한 금액에 대해 향후 퇴거 시 반환합니다.

※ 공사와 임대차계약 체결 전 납부한 장기수선충당금은 전 집주인과 해결 필요

⑬ 구분소유로 이루어진 집합건물 매입 시 전용부위 유지보수는 공사가 관리하나, 공용부분 유지보수는 공사 관리대상에서 제외됩니다.

※ 공용부분 유지보수는 기존 위탁관리업체 (관리소 등), 입주자대표회의를 통해 해결 필요

※ 구분소유가 불가한 다가구주택 등은 공사에서 매입 후 전용·공용부위 모두 관리

⑭ 신규 임대차계약 체결 후 전용 및 공용 관리비·공과금 (수도·전기·가스 등)은 기존과 동일하게 임차인이 납부해야 합니다.

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전세사기 피해자 주택공급 신청 서류

전세사기피해자 우선공급 대상자 유형

① LH에 주택매입을 요청하여 우선매수권을 양도하고, LH가 주택을 낙찰 받은 자

② LH에 주택매입 요청을 하였으나, 매입제외 요건에 해당하여 매입불가로 통보 받은 자

③ LH에 주택매입을 요청하여 우선매수권을 양도하였으나, LH가 주택을 낙찰 받지 못한 자

④ 피해주택의 경매 또는 공매가 완료된 자

⑤ 특별법 제2조제4호다목 (우선매수권이 없는 신탁사기 피해자)으로 결정된 자

1. 피해주택 매입 후 우선공급 신청 시 제출서류 (유형 ①)

2. 인근 LH 공공임대주택 우선공급 신청 시 제출서류 (유형 ② ③ ④ ⑤)

3. 긴급주거지원 신청 시 제출서류

전세사기피해자등 또는 전세피해지원센터가 긴급한 주거지원이 필요하다고 인정한 자

※ 외국인 및 재외동포의 경우도 긴급주거지원 신청 가능

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피해자 결정 취소시 신고 및 지원액 반납 의무

① 신청자가 법원 배당금 및 정부 지원액 (경매차익, 임대료 재정지원)을 통해 피해 보증금 전액을 회수하거나 임대인으로부터 해당 보증금 일부라도 변제받은 경우 국토교통부와 공사에 해당 사실을 신고해야 합니다.

※ 특별법에 따라 법원 배당금과 정부 지원액의 합은 피해 보증금 (임대인으로부터 반환받지 못한 보증금)을 초과할 수 없음

② 신청자의 피해자 결정 취소 또는 철회된 경우 공급계약이 해지되며 신청자는 특별법에 따른 지원액 (경매차익, 임대료 재정지원)을 전액 반납 하셔야 합니다.

※ 단, 배당금 및 지원액을 통해 보증금 전액을 회수한 경우와 피해자가 보증금 전액을 회수하여 철회 신청한 경우에는 피해보증금 초과 지원 금액만 반납

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매입 클린콜 안내

① 우리 공사는 주택매입과 관련하여 청탁 등 부정한 행위를 근절하고자 국민 여러분의 신고를 받고 있습니다.

② 공사 홈페이지 (소통·신고 → 부패·부조리 신고) 또는 신고전화 (☎ 055-922-5637)를 통해 신고가 가능하오니 많은 참여를 부탁드립니다.