주택임대차 월세계약 전세계약 주의사항 확정일자 갱신 청구권 재계약 연장

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기초사항

① 임대차 (전세, 월세)의 특징 : 낙성계약, 쌍무유상계약, 동시이행 관계

※ 낙성계약 (당사자 간 임대차에 대하여 합의되면 성립), 쌍무계약 (주택의 인도와 차임의 지급)

② 의사표시 통지 등 : 권한 있는 자 (임차인)가 권한 있는 자 (임대인)에게 하여야 함

③ 의사표시의 방법 : 구두, 전화, 문자, 카톡, 문서, 내용증명 등 어떤 방식이든지 상대방에게 도달하면 됨. 다만 분쟁을 방지하기 위해서는 입증 할 수 있는 방법으로 통지하고 보관 (내용증명, 녹취, 문자주고 받기 등)

④ 임대차 기간 2년 보장 : 2년 미만의 임대차는 2년으로 봄 (주택임대차보호법 제4조)

※ 임대차 기간을 1년으로 계약 한 경우 임차인은 2년을 임차할 수 있으며, 1년만 거주할 수 도 있음

⑤ 강행 규정 : 주택임대차보호법에 위반되는 약정으로써 임차인에게 불리한 것은 효력이 없음

⑥ 월세 연체와 해지 : 임차인의 월세 연체액이 2달분 월세에 달하는 때에는 임대인은 계약해지 가능

⑦ 주기적으로 등기부등본 발급 : 계약 이후 수시로 주택 등기부등본을 발급하여 소유자 변동 등 확인

※ 이하에서 주택임대차보호법을 ‘주임법’이라고 합니다.

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계약 전 조사 및 검토

① 임차주택 물색 : 등기부등본, 건축물 대장 등 확인 (미등기 여부, 불법건축물 여부 등)

※ 곰팡이, 누수, 보일러, 층간소음, 수전, 벽지, 타일, 전등, 도어락, 수도 및 전기 계량기 구분 등 임차주택의 상태 꼼꼼히 확인

② 권리분석

• 주택 등기부 등본의 갑구, 을구를 확인하여 (가)압류, 가처분, 가등기, 근저당, 전세권, 임차권 등 권리 제한 사항이 있는지 확인하고, 주택의 시세에서 선순위 채권을 공제한 금액이 보증금의 70% 이하인지 확인 (근저당 등 선순위 채권, 가압류 등의 권리 제한이 있는 경우 만기에 보증금을 반환받기 어려울 수 있음)
• 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 정보 열람. 임대인의 국세 및 지방세 납세증명서 열람 [임대차계약 체결 전과 입주 후에는 임대인의 동의 있어야 함] (주택임대차보호법 제3조의7)

③ 임차주택의 시세파악 : 임차주택의 시세를 확인하여 보증금이 시세의 60% ~ 70% 이내 여부 확인

※ 국토부 실거래공개시스템, 네이버페이 부동산, kb부동산, 디스코 – 우리동네부동산 등에서 비교 조사

④ 전세보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부 확인 : 주택도시보증공사 (HUG), 서울보증보험 (SGI), 주택금융공사 (HF)

⑤ 등록공인중개사 확인 : 등록 공인중개사 여부, 영업정지 확인 등

※ 국토교통부 디지털 트윈 국토, 서울부동산정보광장

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월세계약 전세계약 주의사항

1. (가)계약금

1) 가계약금

① 특약 등 특별한 사정이 없는한 임차주택을 찜할 목적으로 계약금의 일부를 임대인에게 지급하였으나, 계약이 진행되지 않으면 지급한 가계약금 반환 청구 가능함에도 임대인이 돌려주지 않는 경우가 많음

② 가계약금 지급시 계약이 진행하지 않으면, 반환해 준다는 확인을 임대인으로부터 받기 바람

2) 계약금

① 임대인과 임차주택, 보증금, 임대차기간, 계약체결일 등 임대차의 중요한 내용에 대하여 합의가 성립 한 경우 계약서를 작성하지 않아도 계약이 성립되었다고 볼 수 있음

② 계약 성립 후 임차인의 사정으로 계약을 해제하게 되면 계약금을 반환받지 못함

2. 임차주택 및 당사자 확인

1) 주소확인

등기부등본, 건축물 대장 등으로 임차주택의 주소 확인

① 구분 소유되는 집합건물 (아파트, 다세대주택 등)은 지번뿐만 아니라 호실까지 계약서와 일치

② 미등기 주택의 경우 임차권등기 할 수 없음(쪼개기, 옥탑방 같이 등기가 없는 경우)

※ 보증금이 임차주택의 시세의 70% 이내, 선수위 채권 및 권리행사 제한 사항 조사

2) 임대인 확인

등기부등본상의 소유자와 임대인이 일치하는지 확인

① 공동소유 : 과반수 이상으로부터 임대차계약체결, 가능한 임대인 전부계약

② 법인소유 : 전세자금대출, 보증금 반환 보증보험 이용 제한, 체당금 (3개월 체불임금 및 3년분 퇴직금)

③ 신탁등기 : 신탁자가 법적 소유자 (위탁자와 계약 할 경우 신탁원부 확인, 신탁자 및 우선수익자에게 보증금이 보장되는지 확인)

④ 대리인계약 : 위임장, 인감증명서 반드시 수령, 대리인 본인 확인

※ 계약서에 임대인 본인 인적사항, 연락처 반드시 기재, 본인과 통화하여 보증금과 월세 확인

3) 권리분석 (재)확인

① 등기부등본에 권리제한 사항 (가등기, 가처분, (가)압류, 근저당, 전세권 ) 확인

② 임대차계약 체결시 임대인은 ‘해당주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 정보 열람과 임대인의 국세 및 지방세 납세증명서 열람’을 임차인에게 제시하여야 함 (주택임대차보호법 제3조의7)

3. 계약서 내용 확인 (꼼꼼히 읽어볼 것)

① 특약 확인 (본인한테 불리한 내용이 있는지 확인) : 임대인의 수선의무를 임차인에게 부담시키는지?, 관리비 내역 (수도료, 가스비, 인터넷 등 포함범위) 확인, 빌트인 품목 확인, 주차비 등), 기타 불리한 조항 있는지 확인

② 계약금, 보증금, 월세 지급에 대한 영수증 (현금, 수표지급시 반드시 영수증 징수하여 보관)

※ 가능한 임대인 본인 계좌로 입금 (제3자 계좌입금시, 임대인으로부터 계좌입금의뢰서 및 영수증 수령)

③ 임대인 주민등록번호, 이름, 주소 등 확인 (신분증 등으로 확인)

④ 현상태 유지 : 입주 전 (잔금일, 확정일자신고일)까지 근저당 등 제한물권 등을 설정하지 않고, 이를 설정한 경우나, 근저당, 압류, 가압류 등을 한 경우 임차인이 계약을 해제할 수 있고, 계약금을 반환 및 손해배상 (중개보수 등) 한다는 특약 권장

⑤ 전세자금대출 : 대출을 받아야 입주할 수 있는 경우 특약에 임차인이 신청하는 임대인 또는 임차주택 권리문제 등으로 전세자금 대출이 불가할 경우 임대차계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약 권장

4. 대항력과 우선변제권

① 대항력 (주임법 3조) : 집주인이 변경되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리

• 요건 : 주택을 인도받아 점유 + 전입신고 → 다음날 (0시)부터 효력 발생
• 주소지 주민센터에 전입신고

② 우선변제권 (주임법 3조의2) : 경매나 공매시 후순위 채권자보다 우선변제받는 권리

• 요건 : 대항력 요건 (유지) + 확정일자 → 최종 효력이 발생한 날을 기준으로 함
• 확정일자 : 계약서 작성 후 임대차계약서 원본을 지참하고 주소지 주민센터 방문 (등기소에서도 가능)

※ 부동산거래 신고를 같이 하는 것이 좋을 것임

③ 소액보증금 우선변제 (주임법 제8조) : 일정 보증금이하의 경우 일정금액을 선순위 채권보다 우선변제

• 요건 : 경매등기 전까지 대항력 요건 갖추어야 함
• 현재, 서울시의 경우 보증금 1억6천5백만원 이하의 경우 5천5백만원까지 우선변제 하나, 기준시점이 선순위 권리의 설정 일자에 의함으로 우선변제 금액이 변경될 수 있으며, 경낙대금의 1/2 범위에서 우선변제

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입주 시 참고사항

① 권리변동 확인 : 입주시 등기부등본에서 계약시와 다른 소유권 변동 및 권리 제한 사항 있는지 확인

② 임차주택 기록하기 : 임차주택의 상태를 동영상 또는 사진을 찍어서 보관 (분쟁 예방)

③ 임대인의 수선의무 (민법 제623조) : 임대인은 임차인이 사용,수익할 수 있도록 유지해 줄 의무 부담

④ 임차인의 인용의무 (민법 제624조, 제625조)

• 임대인이 주택의 보존행위 (수선)를 할 경우 임차인은 이를 거절하지 못함
• 임차인의 의사에 반하여 수선행위를 하는 경우 이로 인하여 임차목적을 달성할 수 없을 경우 계약해지

⑤ 필요비 상환 청구 (민법 제626조) : 임차주택의 보존에 관하여 지출한 비용, 임대인에게 상환 청구

⑥ 누수 등 하자발생 시 (민법 제627조) : 임대인에게 통지 및 보수 요청

• 손해가 발생한 경우 배상 청구, 사용하지 못한 부분에 대한 월세감액 청구, 수선해 줄 때까지 월세 지급 거절, 임차목적을 달성하지 못 할 경우 계약해지

※ 별 비용 들이지 않고 임차인이 손쉽게 수리할 수 있을 경우(소모품 등) 임차인이 비용으로 수선

⑦ 임차인의 통지의무 (민법 제634조) : 임차인은 하자 또는 권리침해가 있을 경우 즉시 임대인에게 통지

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계약갱신 (재계약), 계약종료

1. 재계약의 종류 (민간임대주택의 경우 제외)

① 당사자 합의 재계약 : 보증금 증감에 제한이 없음

② 묵시적 갱신 (주임법 6조)

• 임대인, 임차인 모두 임대차 종료일로부터 2개월 전까지 아무런 이야기 없이 지나간 경우, 전과 동일한 조건으로 2년간 다시 임대차 된 것으로 봄

③ 계약갱신 요구에 의한 갱신 (주임법 6조의3)

• 임차인은 임대차 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 한 번 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못함
• 갱신 요구하여 다시 임대차 된 경우 전과 동일한 조건으로 2년간 임대차한 것으로 보며, 보증금이나 월세는 증액 할 경우 5%를 초과하지 못함
• 임대인이 실거주 이유로 계약갱신을 거절한 후 제3자에게 임대차 한 경우 이사 간 세입자에게 손해배상

2. 임대차 종료

① 합의임대차에 있어 만기 종료 (주임법 6조의3) : 임대인은 종료일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 갱신거절 통지

② 묵시적 갱신, 계약갱신 요구에 의한 갱신 (주임법 6조의2, 6조의3 4항) : 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력 발생

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보증금 (주택) 반환, 원상회복

1. 보증금 (주택) 반환

① 임대차가 종료되면 임대인은 보증금을, 임차인은 주택을 동시에 반환하여야 함

② 임대차가 종료되어도 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계 존속 (주택임대차보호법 제4조)

2. 보증금 (주택)을 반환 받기 위한 법적 조치

① 임차권등기명령 : 임대차가 끝나고 보증금을 돌려받지 못한 경우 주택소재지 관할법원에 신청 ➜ 등기실행 (등기부에 기재) ➜ 등기에 의하여 대항력과 우선변제권 유지

② 보증금반환청구소송 : 지급명령 신청 또는 소송제기

※ 포털에서 ‘나홀로 소송’ 조회하여 학습 후 ‘전자소송’에서 임차권등기명령 및 소송 진행

③ 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 (주임법 제14조 이하)

※ 신청방법 : 서울시 주택임대차분쟁조정위원회 (02-2133-1200) 문의

※ 분쟁조정은 법률구조공단 (국번없이 132)과 한국부동산원 (1644-5599)에도 신청가능

3. 원상회복

① 임차인은 임대차가 종료될 때 원상에 회복하여 주택을 반환하여야 함 (민법 제615조)

※ 원상회복은 임차인의 고의, 과실에 의한 경우여야 하며, 통상의 손모에 해당 할 경우 원상회복 의무 인정되지 않을 수 있음

② 입주 시 주택의 상태를 꼼꼼히 기록 (사진, 동영상) 해 두면 원상회복에 관한 분쟁을 방지 하는데 도움이 됨

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월세계약 전세계약 시 주요 확인 사항

※ 개인정보보호 관련 임대인의 동의가 필요한 경우 : 확정일자 부여 현황 (계약체결 전), 국세 및 지방세 납세증명 (임대차계약 체결 전, 입주 후)